Affitto Breve/Turistico vs Affitto a Studenti: Quale conviene?

come funziona affittare con airbnbDa qualche anno si sente parlare spesso di Airbnb e altri portali famosi su cui affittare il proprio appartamento con facilità, ma come funziona affittare con Airbnb?

Anche tu probabilmente stai vagando in rete per scoprire se puoi trasformare il tuo appartamento in una casa vacanze o in un affittacamere e fare un po’ di soldi con i turisti.

Ma parliamoci chiaro.

A nessuno verrebbe in mente una cosa del genere se in Italia si potesse affittare con un classico contratto 4+4 avendo la certezza assoluta di esser pagati puntualmente.

Le cose però non stanno così ed è per questo che entrano in gioco gli affitti brevi, agevolati da portali di grande fama, primo tra tutti Airbnb, il più diffuso ed efficace.

Il motivo per cui Airbnb è esploso in Italia molto più che in altri paesi è proprio perché l’alternativa, fino ad ora, era affittare con contratto 4+4 a inquilini che inevitabilmente ti causano problemi e affitti non pagati.

Se le leggi in Italia fossero dalla parte dei proprietari di casa invece che dalla parte dei “poveri” e “deboli” inquilini, nessuno si prenderebbe la briga di affittare a turisti o a fuori sede per qualche settimana o per un mesetto o due.

“Ma chi me lo fa fare?! Ci metto un inquilino, faccio un contratto di quattro anni e son sicuro che mi paga… se poi salta una mensilità gli intimo di andarsene e lui ubbidisce e se ne va senza fare storie…”

Se il mondo funzionasse così, perché sbattersi e assumersi la bega di accogliere i turisti?

Sicuramente il fenomeno ci sarebbe lo stesso, perché obiettivamente i guadagni sono più alti ed è anche divertente ospitare e conoscere gente nuova da tutto il mondo.

Come saprai, se hai letto la mia storia sulla pagina chi sono, oltre ad affittare stanze singole a studenti fuori sede mi occupo anche di affitti brevi e locazioni turistiche.

Eccoti uno screenshot del mio profilo su Airbnb che utilizzo per affittare i miei appartamenti.

come funziona affittare con airbnb

Come puoi vedere, quando parlo di affitti brevi e di ospitalità extra alberghiera, so di che cosa sto parlando e non sono uno dei tanti giornalisti che fanno qualche ricerchina sul fenomeno e parlano di una cosa che non conoscono.

Il business della mia famiglia infatti, è proprio la gestione extra alberghiera di case vacanze di nostra proprietà. Se c’è qualcuno quindi che può spiegarti come funziona affittare con AirBnb sono proprio io.

Eviterei più che volentieri di farlo se ne avessi la possibilità. Te lo ripeto, se potessi affittare tutto quanto con un bel 4+4 e portarmi a casa i miei affitti sicuri al 100% senza insolvenze, lo farei a occhi chiusi.

Eviterei di lavorarci in prima persona, avere dei dipendenti e pagare migliaia di euro in pulizie e biancheria.

Certamente si guadagna di più con il turistico ma ci sono anche molte più spese.

“Ma quindi sputo sul piatto dove mangio?”

Assolutamente NO.

Sono fermamente convinto che ospitare i turisti grazie a internet e a portali come Airbnb, Homelidays e Booking sia una grande opportunità e sia veramente alla portata di tutti.

Certo io lo faccio in modo professionale perché la mia famiglia ha tre palazzine adibite a Residence e siamo strutturati come degli albergatori professionisti.

Ma se hai solo uno o due appartamenti, oggigiorno internet ti apre molte opportunità e puoi fare tutto da solo.

Ecco come fare in pochissimi passi e qualche migliaio di euro:

  1.  Schiavizza un professionista di home staging e un fotografo: sono tutte e due professioni molto inflazionate perché oggi va di moda guadagnare con le proprie passioni, per questo trovi una marea di buoni professionisti disposti a svendersi con ottimi prezzi. Perciò con qualche centone di consulenza e qualche millino da IKEA ti fai sistemare casa in modo professionale e ti fai fare delle belle foto.
  2. Registra il tuo appartamento tra l’elenco degli operatori del turismo para alberghiero come casa vacanze.
  3. Ottieni le credenziali per mandare le segnalazioni in questura sul portale AlloggiatiWeb
  4. Inserisci il tuo appartamento sui vari portali come Booking o Airbnb e aspetta che arrivino le prenotazioni

Fino a qui è tutto molto semplice.

Questa è la procedura legale per fare tutto quanto alla luce del sole.

Purtroppo siamo in Italia e quindi è pieno di furbetti che non dichiarano niente e non fanno nulla di tutto questo.

Airbnb non fa nessun tipo di controllo sul tuo immobile.

Di conseguenza puoi tranquillamente schiavizzare un home stager e un fotografo e passare direttamente al punto 4 senza registrare nulla.

È un dato di fatto che a Milano solo un annuncio di Airbnb su 4 è regolarmente registrato come Casa Vacanze.

Non voglio fare il bacchettone e immagino che raccomandarti di fare tutto in modo legale e corretto sia superfluo. Però lo faccio comunque.

Do per scontato che sei una brava persona.

Devi capire che al di là dell’evasione fiscale (che è comunque grave) c’è un problema molto più grave di sicurezza. Se hai un appartamento in un condominio e lo affitti con Airbnb senza registrarlo e non ti apri un account in AlloggiatiWeb, non hai nessun modo per segnalare i tuoi ospiti alla Polizia di Stato.

E se per caso ti prendi dentro casa un poco di buono o peggio ancora un ricercato o un terrorista?

Capisci anche tu che, visto il particolare periodo, tra terroristi che vengono ammazzati a Sesto San Giovanni e attentati ovunque, non mi sembra proprio il caso di non fare le cose in modo regolare.

É tuo dovere come cittadino: lo dovresti fare per proteggere te stesso, i tuoi vicini condòmini e tutta la collettività.

Pippone sulla responsabilità a parte, diamo per scontato che fai tutte le cose per bene.

Ora arriva la parte difficile e cioè gestire le prenotazioni e i turisti che arrivano:

Una volta capito come funziona affittare con Airbnb ai turisti, visto che si guadagna bene e si rischia poco, tutti inseriscono i loro annunci su Airbnb

Conosci questo detto che gira a Wall Street?

“Quando i tassisti che ti portano a Wall Street ti consigliano di comprare delle azioni, è arrivato il momento di vendere”

Detto così può far ridere, ma questo detto è dannatamente vero. Quando ormai qualcosa è così consolidata che la fanno tutti e tutti la consigliano, significa che è il momento di scappare prima che crolli tutto.

La cosa vale non solo per il mondo della finanza, ma è valido anche per i business nel mondo reale. Vuoi qualche esempio?

  • Comprare case conviene sempre, il prezzo salirà costantemente e non scenderà mai (2008)
  • I negozi di sigarette elettroniche sono un business in continua crescita
  • Le friggitorie olandesi (quelli che vendono patatine fritte) andranno sempre a gonfie vele
  • Le poste private sono il business del futuro

Quando tutti dicono che un business è semplice, sicuro e alla portata di tutti, non è mai una buona cosa buttarcisi dentro.

Perché quando entri in un mercato saturo, la concorrenza è sempre spietata.

Quando la concorrenza è spietata, i prezzi si abbassano e si alzano i costi.

Tornando alle case vacanze:

  • Se tutti mettono sapone e shampoo in bagno, lo devi fare anche tu
  • Se tutti forniscono gli asciugamani devi fornirli anche tu
  • Se tutti riempiono il frigorifero con la prima colazione, devi farlo anche tu.

Gli ospiti sono molto esigenti e ti fanno le recensioni, quindi tu devi tenere le recensioni alte (positive), altrimenti Airbnb ti abbassa il ranking e non sei più visibile.

Tutti i vari portali (Airbnb, Booking, HomeAway ecc. ecc.) prendono tra il 10 e il 18% di ogni prenotazione.

A meno che tu non voglia andare in prima persona a pulire gli appartamenti e a lavare la biancheria sporca tra un ospite e l’altro, immagino prenderai una donna delle pulizie e farai un accordo con una lavanderia.

Tutta questa roba costa.

Ma poi scusa, il bello di avere un appartamento non è avere una rendita automatica senza fare niente?

E allora perché diventare matto con questa roba?

Ci sono dei Property Manager che di lavoro gestiscono appartamenti di diversi proprietari e si occupano di tutto quanto.

Cosa fanno nello specifico?

  • Ti fanno (si spera) tutte le scartoffie burocratiche per tuo conto in modo che tu sei a posto
  • Ti sistemano casa e ti fanno le foto
  • Mettono in pubblicità il tuo appartamento sui vari portali
  • Si occupano dei check in, dei check out e dell’assistenza agli ospiti
  • Coordinano e gestiscono le pulizie e la manutenzione degli appartamenti

In pratica tu non fai nulla e loro fanno tutto il lavoro.

Questa si che è una rendita automatica!

Il problema è che tutta questa roba costa (di solito dal 10 al 25%).

Alla fine se togli i costi della pulizia e della lavanderia, le colazioni, la provvigione del portale di turno e la provvigione del Property Manager ti rimane un affitto leggermente più alto di un normale canone di locazione…

Poi devi considerare la concorrenza che aumenta sempre di più. Si aggiungono nuovi appartamenti quasi ogni giorno ormai.

Inoltre il turista, quando cerca una casa sui vari portali è attratto solo da due cose:

  • La particolarità e l’esperienza unica
  • La posizione strategica

Il turista cerca la particolarità e l’esperienza unica: l’attico nella palazzina stile liberty, una mansarda da cui si vedono i tetti e le guglie del Duomo, una bella casetta di ringhiera sui Navigli, un Loft particolare in una ex zona industriale riqualificata, ecc. ecc.

Insomma ci siamo capiti, il turista, se vuole godersi Milano, vuole vivere un’esperienza unica e particolare e vuole soggiornare in una zona centrale e servita.

Se hai un tre o quattro locali in un’anonima palazzina anni ’70 e non sei in centro, il turista difficilmente sceglierà te.

Quindi, se il tuo appartamento non ha queste caratteristiche, l’unico modo che hai per attirarlo è il prezzo.

Ecco una panoramica della situazione:

come funziona affittare con airbnb

Come vedi c’è una piccolissima percentuale di appartamenti di lusso (quelli particolari che ti dicevo) che si vendono molto bene, oltre 150 € a notte.

Poi ci sono dei pazzi che affittano a meno di 30 € e poi vanno a fare le pulizie loro per starci dentro con i costi (ma a sto punto trovati un secondo lavoro e vai a fare le pulizie per altre persone, no?!).

Tra i barboni che fanno le pulizie per conto loro e le case di lusso vendute molto bene, c’è il picco evidenziato in blu.

Questi sono appartamenti tutti uguali in palazzine anonime che non hanno nulla di particolare e l’unica soluzione che hanno per campare è quella di abbassare i prezzi.

Se non hai un appartamento molto particolare che possa spiccare tra la folla, l’unico modo che hai per farti scegliere è fare la guerra del prezzo.

E quando fai la guerra del prezzo non è mai un bene.

Come vedi la media è 99 € a notte, ma ti assicuro che questa media è falsata da mega appartamenti superlusso che costano più di un hotel a 5 stelle.

In realtà siamo molto più vicini agli 80 €. Ma facciamo finta che sia 99.

So che ti sembra tanto prendere 99 € a notte per un appartamento.

Sicuramente è una bella somma ma fatti due conti:

  • Pulizia e lavanderia: 20-25 €
  • Colazione: 5-8 € (prodotti confezionati da mettere in frigorifero)
  • Provvigioni Airbnb: 13 € circa tra proprietario e turista
  • Commissione Property Manager (sempre se non vuoi fare tutto tu): 8-10 €

TOTALE SPESE: dai 46 ai 56 €

Ti rimangono a essere ottimisti 53 € notte. Mica poco! In un mese fanno 1.590 €!

Però le bollette le paghi tu e le spese condominiali pure. Inoltre non affitterai mai il 100% delle notti.

Di solito un buon Property Manager riesce a garantirti tra il 70 e l’80% di occupazione (dalle 20 alle 25 notti occupate in un mese)

Quindi: 1.590 € x 80% = 1.272 €.

Alla fine è quanto prenderesti affittando casa tua normalmente però devi anche pagarci le bollette e le spese condominiali. E ti posso garantire che i turisti, dato che non pagano loro bollette, non sono certo parsimoniosi.

Tra internet e luce elettrica non spenderai mai meno di 150-200 € al mese.

Alla fine rimani con 1.000 € scarsi.

Ricordati che i turisti vogliono che tutto sia in buone condizioni e le cose ogni tanto si rompono e dovrai sistemarle o rimpiazzarle. Considera almeno tra i 50 e i 100 € di lavoretti di manutenzione al mese.

E allora perché tu hai dei Residence che affitti ai turisti e stai su Airbnb?

Beh, anche se i miei appartamenti sono dei normali monolocali, è la loro posizione il grande punto di forza.

Ti ricordi la regola?

O è particolare/lussuoso oppure è in una posizione strategica.

Tutti i miei appartamenti sono al massimo a 200 metri dagli Ospedali.

Rappresento sempre la prima scelta per chi ha dei parenti ricoverati.

Il mio sito dedicato www.hospitalresidence.com ne è la prova.

Quindi ricapitolando, se non hai un appartamento veramente particolare che possa distinguersi o non è situato in una posizione strategica (per esempio di fronte ad un Ospedale che fa tanti ricoveri o di fronte allo Stadio San Siro) allora lascia perdere.

Affittare appartamenti con Airbnb nel tuo caso non funziona. Concentrati su qualcos’altro

Oltre al turistico, l’unico affitto che ti permette di avere una rendita più alta e senza rischi è affittare agli studenti universitari fuori sede.

Finché Milano sarà un’eccellenza italiana per quanto riguarda il mondo accademico, non capisco perché ammazzarsi di fatica e avere altissimi costi di gestione per accaparrarsi qualche turista di passaggio.

Ci sono decine di migliaia di studenti fuori sede che non sanno dove andare.

I posti letto che offrono le Università non bastano mai!

Le stanze in affitto sono molte meno rispetto alla richiesta.

È vero, la rendita che realizzi è leggermente inferiore rispetto all’affitto turistico ma hai molte meno spese.

Inoltre agli studenti non importa se il tuo appartamento non è “particolare”. A loro, con i dovuti accorgimenti, il tuo 4 locali anonimo nella banale palazzina anni ’70 andrà benissimo.

Certo, affittare agli studenti può non essere facile e nasconde delle insidie e dei punti oscuri.

L’idea magari ti affascina ma forse hai delle perplessità:

  • Hai paura che gli studenti ti rovineranno la vita e ti daranno troppo da fare?
  • Temi di non trovare gli studenti giusti ma degli scapestrati che ti sfasciano tutto e si ammazzano di festini e droghe nel tuo appartamento con tutti i vicini di pianerottolo che si lamentano?
  • Pensi che potresti avere comunque delle insolvenze e degli inquilini morosi?

In questo caso NON ti serve un agente immobiliare.

NON ti serve nemmeno un Property Manager e NON ti serve nemmeno capire come funziona affittare con Airbnb:

  1. Ti serve qualcuno che ti dica esattamente se il tuo appartamento è idoneo e quale sarà la tua rendita con l’affitto a studenti
  2. Ti serve qualcuno che segue eventuali lavori sul tuo appartamento per renderlo adatto agli studenti
  3. Ti serve qualcuno veramente cattivo con un metodo di selezione studenti infallibile
  4. Ti serve qualcuno che si preoccupa della gestione e della manutenzione del tuo appartamento e di incassare gli affitti puntualmente

Soprattutto ti serve qualcuno che è così sicuro del suo metodo di lavoro da farti questa promessa:

Se qualche studente non paga o l’appartamento rimane vuoto, la tua rendita LA GARANTIAMO NOI. Possiamo garantirti questo perché la nostra percentuale di insolvenze è pari a ZERO

Questa non è una garanzia soddisfatti o rimborsati di una televendita in TV…

Ma viene scritta a chiare lettere sul nostro contratto.

Quindi cosa stai aspettando?

Smettila di pensare su come funziona affittare con Airbnb e chiama subito il Mastino, l’unico che può garantirti il MASSIMO AFFITTO a ZERO RISCHIO.

Se vuoi fissare un appuntamento per valutare se il nostro servizio di gestione si presta al tuo appartamento, non esitare a contattarci, ma non prima di aver letto questa pagina.

Un caro saluto

Diego Bosi

GEST MAST – Quando il tuo Affitto deve Assolutamente e Costantemente rendere al Massimo

 

PS: Se hai domande, chiedi pure lasciando un commento qui sotto e ti risponderò al più presto

2 Commenti

  1. Alessandro

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