Affittare Stanze a Studenti: La Guida Definitiva

come affittare stanze a studentiSe sei proprietario di un appartamento e stai pensando di darlo in affitto per ricavarci una rendita mensile, probabilmente avrai pensato (soprattutto se l’appartamento si trova vicino all’Università) che non sarebbe una cattiva idea affittarlo a studenti.

Ma ogni volta che si parla di affittare un appartamento a studenti vengono fuori mille dubbi e false credenze.

Il portinaio dice che gli studenti che abitano in condominio fanno casino tutta notte, il proprietario del bar sotto casa ha affittato il suo appartamento a studenti e gliel’hanno distrutto, il tuo commercialista dice che fiscalmente non conviene, ecc. ecc.

Per questo ho deciso di fare chiarezza una volta per tutte con questo articolo-guida.

Perché per affittare il tuo appartamento a studenti universitari riscuotendo successo, non ti puoi di certo improvvisare, ma devi essere ben preparato e sapere cosa stai facendo se vuoi seriamente ottenere una rendita tra le più alte sul mercato…

Hai capito benissimo, il business delle stanze in affitto nelle città universitarie è in forte e continua crescita, pensa che nell’anno accademico 2014/2015 si sono iscritti nelle università italiane quasi 1,7 milioni di studenti (dati ISTAT).

Ben 294.780 di questi sono iscritti nelle università milanesi e circa il 30% sono “fuori sede”, cioè studenti che hanno residenza al di fuori della città di Milano.

Stiamo parlando di 88.434 studenti che cercano un alloggio in cui vivere durante il periodo di studio.

Considera che una stanza singola a Milano si affitta a una media di 510 € l’anno, questa media è calcolata tra le stanze che si trovano in periferia e quelle che si trovano in centro, tra quelle che si affittano in regola e quelle che si affittano in nero.

Ma ti dico per esperienza e basandomi sui dati dei principali portali immobiliari che a Milano una stanza singola (se in posizione centrale) può arrivare a costare anche 750 € al mese.

Lascio a te i calcoli… Considera che molti studenti risiedono in città limitrofe e quindi non necessitano di un alloggio, ma parliamo comunque di numeri importanti:

Un Business da 40 Milioni di Euro l’anno nella sola città di Milano!

Facciamo un esempio molto semplice:

Se tutti gli agenti immobiliari della zona ti hanno detto che il tuo appartamento anni ’70 da 100 metri quadri nel cuore di Milano si affitterà ad una media di 2.000 € al mese, se l’appartamento ha 4 stanze ed affitti le singole stanze a 700 € l’una, quanto fa?

Te lo dico io.

Fanno 2.800 € al mese! Il 40% in più rispetto ad affittarlo a una famiglia con contratto 4+4.

Oltretutto rischi molto meno perché i contratti a studenti:

  • vengono fatti per periodi brevi (scaduto il contratto, se non lo rinnovi tu, la stanza è di nuovo libera, non c’è legge che tenga)
  • se uno studente non ti paga incassi comunque dagli altri 3
  • ma soprattutto perché non saranno gli studenti a pagarti l’affitto (saranno i loro premurosissimi genitori che faranno un sacco di sacrifici pur di garantire un alloggio decoroso ai loro amati pupilli)

Fino a qui tutto bene.

Gli studenti non hanno grandi pretese, non gli interessa che l’appartamento sia ristrutturato a nuovo e arredato con mobili di un certo livello, se hai le piastrelle anni ’60 in tutto l’appartamento, per loro non sarà certo un problema.

Spenderai poche migliaia di euro per ristrutturare le stanze e per arredarle a basso costo con mobili moderni, dopodiché non ti resta che selezionare gli studenti a cui affittare le stanze.

Proprio così, dovrai selezionarli. Perché se affitti con regolare contratto di affitto e il tuo appartamento è in una posizione centrale e molto richiesta, gli studenti si faranno in quattro per averlo.

Ma quando si sente la parola studente vengono in mente solo:

  • problemi coi condòmini
  • casino fino a tarda notte
  • sporcizia ovunque
  • danni irreparabili
  • maleducazione estrema

Certo qualcuno di questi è anche così, ma non di certo la maggior parte di loro e dato che il mercato delle stanze in affitto a studenti è un mercato con una domanda di gran lunga superiore all’offerta, se sai quello che stai facendo puoi permetterti il lusso di selezionare i migliori.

Ma devi sapere cosa stai facendo, è proprio questo il punto.

I fattori di fondamentale importanza quando affitti a studenti sono:

  1. appartamento e stanze decorosi (a nessuno piacciono i tuguri)
  2. posizione (l’appartamento deve trovarsi in zone centrali/semi-centrali e vicino alle fermate dei principali mezzi pubblici)
  3. selezione (ogni studente deve essere selezionato al meglio)

Stiamo parlando di affari, quindi parliamo di soldi e la selezione dei pagatori è tutto, ma per selezionare i migliori dovrai utilizzare dei criteri di selezione che solo un “cecchino” degli affitti a studenti può conoscere.

Perché all’inizio gli studenti sono tutti buoni e cari, ma dopo 3 mesi che sono in appartamento si sentono a casa loro e pensano di fare loro le regole.

Dopo 3 mesi di affitto si trasformano da agnellini a lupi feroci e se non sai gestirli sarà molto difficile tenerli a bada e sarà altrettanto difficile incassare la tua rendita.

Lo studente ideale non deve mai dimenticarsi che si trova a CASA TUA e a CASA TUA sei TU che detti le regole (non i tuoi inquilini!)

come affittare stanze a studentiDetto questo, stai bene attento a chi affidi la selezione dei tuoi inquilini, perché ti garantisco che se non hai esperienza nel gestire gli studenti, non è una cosa che puoi seguire tu personalmente, a meno che non vuoi impazzire e dire addio alla tua rendita come quando diresti addio alle tue fiches dopo una puntata sbagliata alla roulette.

Se mi leggi da un po’ e conosci la mia storia, sai che sono stato un agente immobiliare, per questo ti posso dire con certezza che gli agenti immobiliari che affittano a studenti sono dei diciottenni alle prime armi che vengono mandati in giro dal titolare per “farsi le ossa”.  

Funziona così perché ad affittare stanze a studenti si guadagna poco, perciò il titolare dell’agenzia preferisce mandare i suoi migliori agenti a seguire le compravendite e gli affitti più profittevoli.

Invece manda il ragazzino appena arrivato a piazzare le stanze del tuo appartamento agli studenti.

Come puoi immaginare, questi ragazzi lo fanno per mettersi in tasca un po’ di soldini, non di certo per garantirti una rendita sicura e costante.

Il ragazzino di turno non ti ha neanche mai visto in faccia, quindi cosa vuoi che gliene freghi di selezionare gli studenti migliori che pagano e non danno problemi?!

Non lo vede di certo come un problema suo e magari il mese prossimo cambierà pure lavoro.

Perciò, quando ti affidi alle agenzie per affittare le tue stanze a studenti, sappi che la scelta dei tuoi inquilini non è di certo in buone mani.

Magari parli con il titolare e i contratti di affitto te li fa firmare lui, ma fai attenzione perché gli inquilini sono stati selezionati da quei ragazzi nuovi che mandano in giro “a farsi le ossa”!

Un’altro fattore di fondamentale importanza quando scegli di affittare a studenti è la scelta del contratto da utilizzare.

Ed è proprio qui che entra in gioco la professionalità dell’agente immobiliare a cui hai affidato la scelta dei tuoi inquilini.

QUALE CONTRATTO SCEGLIERE PER AFFITTARE STANZE A STUDENTI UNIVERSITARI

Vediamo ora quali sono i contratti di locazione che puoi utilizzare quando affitti a studenti universitari fuori sede, anzi “il contratto” perché se affitti a studenti hai una sola possibilità.

O almeno hai una sola possibilità se parliamo di fare le cose legalmente, perché i dati parlano chiaro:

Il 75% delle stanze in affitto in Lombardia vengono affittate A NERO!

Ora  non voglio farti la ramanzina. Se hai deciso di non pagare le tasse sono problemi tuoi.

Casa tua, soldi tuoi, affari tuoi.

Avrai senz’altro i tuoi motivi e le tue ragioni, ma io non ho nessuna voglia di spiegarti perché dovresti comportarti diversamente.

Ti avviso solo che se rimani delle tue idee ne hai tutto il diritto, ma non hai nulla da imparare su questo sito internet.

Qui si parla solo di sistemi totalmente legali (al 100%).

I contratti di affitto a nero li lasciamo agli altri, a quei proprietari che vogliono rischiare multe, denunce e vivere sempre sul filo del rasoio pur di risparmiare sulle tasse.

Adesso hai anche la possibilità di utilizzare il regime fiscale della Cedolare Secca che ti permette di pagare il 21% di tasse sugli affitti incassati se fai un contratto a canone libero (4+4), o addirittura il 15% se fai un contratto a canone concordato (3+2).

I contratti che puoi scegliere sono questi:

  1. Contratto a canone libero (durata minima 4+4)
  2. Contratto transitorio a canone concordato (durata minima 6 mesi)

– Il contratto a canone libero per questo tipo di attività non va bene per il semplice motivo che nessuno studente firmerebbe un contratto di affitto 4+4.

Se ci pensi bene, perché un genitore dovrebbe impegnarsi a pagarti l’affitto della stanza assegnata a suo figlio per almeno 4 anni se non ha nessuna garanzia che suo figlio voglia continuare gli studi o che voglia continuarli nella stessa città?

D’accordo. Con questo tipo di contratto affitti le stanze alla cifra che vuoi tu, ma se poi non trovi gli studenti disposti ad accettare una durata di 4 anni che senso ha?

Solo un tipo di studente può essere interessato a questo tipo di contratto:

Lo studente finto che vive già qui, si è innamorato di Milano e vuole rimanerci a vivere.

Magari è fuori corso, magari oltre a studiare lavoricchia e ha già una fidanzata locale… qui gatta ci cova, sento puzza di rischio famiglia, meglio starne alla larga!

– Il contratto transitorio a canone concordato per studenti fuori sede ti consente di affittare le stanze anche per soli 6 mesi ma ad un canone massimo che è stato stabilito da appositi accordi locali.

Questo ti permette di usufruire del regime fiscale della cedolare secca al 15%, ma dovrai stare attento a non sforare l’affitto massimo che puoi richiedere per il tuo appartamento.

In realtà i contratti di affitto a canone concordato prevedono una durata minima di 3 anni (3+2) ma secondo l’articolo 5 della Legge 431 del 1998 (la legge a cui fanno riferimento la maggior parte dei contratti di affitto ad uso abitativo) è consentito stipulare un contratto di affitto di durata inferiore:

“possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti da specifici accordi”

Questi accordi vengono promossi dai Comuni dove hanno sede le università proprio per andare incontro agli studenti che devono spostarsi dal loro Comune di residenza per motivi di studio.

Tutti i criteri per definire i canoni e la durata dei contratti di locazione per studenti universitari sono invece racchiusi all’interno dell’Articolo 3 del Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002.

Ti faccio un breve riepilogo dei requisiti fondamentali per utilizzare il contratto transitorio a canone concordato:

  • lo studente deve avere residenza in un Comune diverso da quello dove si è iscritto all’università
  • l’appartamento deve trovarsi in un Comune sede di università o di corsi universitari distaccati (può essere anche un Comune limitrofo)
  • il contratto deve durare un minimo di 6 mesi e un massimo di 3 anni
  • il canone di locazione deve essere stabilito in base alle zone urbane e alle sub-fasce per i contratti a canone concordato

Quindi l’unico contratto legale per affittare a studenti universitari è proprio questo, non hai altra scelta.

Nonostante la forte richiesta di stanze in affitto nelle città universitarie italiane, NON ESISTE un contratto che ti permette di affittare ai prezzi di mercato in modo legale!

PERCHÈ IL CONTRATTO DI AFFITTO TRANSITORIO A CANONE CONCORDATO NON VA BENE PER AFFITTARE STANZE A STUDENTI UNIVERSITARI?

“Ma come è possibile? È l’unico contratto legale utilizzabile e non va nemmeno bene?!”

Come ti dicevo, per utilizzare questo tipo di contratto e usufruire del regime della tassazione agevolata “cedolare secca” al 15%, devi stare dentro i limiti stabiliti dagli accordi territoriali del Comune in cui si trova il tuo appartamento.

Il problema è che questi limiti sono troppo bassi rispetto alla media di mercato, quindi anche se hai un reddito alto e la tassazione IRPEF massima, non ti converrebbe comunque affittare con questo tipo di contratto.

Per il momento soffermiamoci sul perché non ti conviene utilizzare il contratto transitorio a canone concordato, poi ti mostro quale altra possibilità hai per affittare le stanze del tuo appartamento a studenti stabilendo un prezzo in linea con la media di mercato o anche superiore.

No, tranquillo, non ti sto parlando dell’affitto a nero, c’è un’altra soluzione totalmente legale, ma prima di mostrartela voglio farti un esempio per dimostrarti come mai il contratto transitorio a canone concordato non fa di certo al caso tuo.

Supponiamo che sei il proprietario di un appartamento di 120 metri quadri vicino a Piazzale Piola a Milano.

Il tuo appartamento ha le seguenti caratteristiche:

  • si trova all’interno di un condominio in normale stato di manutenzione e conservazione, quindi gli impianti condominiali, le facciate, le scale e le parti comuni si presentano in buono stato
  • gli infissi, i pavimenti, le pareti e i soffitti dell’appartamento sono anch’essi in buono stato
  • il riscaldamento è centralizzato
  • si trova a 200 metri dalla fermata della Metropolitana “Piola”, sulla Linea Verde
  • è dotato di ascensore
  • ha una cucina abitabile con finestra
  • un bagno completo (tazza, lavabo, doccia) anche questo finestrato
  • un ampio soggiorno
  • 2 camere da letto

Dato che hai deciso di affittare a studenti, dividi il soggiorno in 2 e crei così altre 2 stanze che si vanno a sommare alle 2 camere da letto.

In questo modo hai 4 stanze da affittare a 4 studenti universitari, il bagno e la cucina verranno invece condivisi da tutti gli inquilini.

L’appartamento, viste le sue caratteristiche e secondo i parametri determinati dal Comune di Milano, si trova in Zona 4 e in Sub-Fascia 3.

La Sub-Fascia 3 è la Sub-Fascia che ti permette di chiedere il canone di affitto più alto:

come affittare stanze a studenti

Parliamo di un canone minimo di 91 € al metro quadro e di un canone massimo di 115 € al metro quadro all’anno.

Stiamo parlando di un minimo di 10.920 € ad un massimo di 13.800 € per 12 mesi di affitto.

Considera però che nessuno studente viene a Milano a studiare portandosi l’arredamento da casa, quindi se vuoi affittare le tue 4 stanze dovrai arredarle e per questo motivo potrai chiedere il 10% in più al metro quadro.

Chiaramente, dato che hai la possibilità di scegliere in autonomia (almeno questo ti è concesso), scegli di chiedere il massimo canone richiedibile, quindi ai 115 € al metro quadro puoi aggiungere un 10% (11,50 € al metro quadro per 12 mesi).

Ed ecco la massima cifra a cui puoi affittare le tue stanze:

115 + 11,50 (10%) = 126,50 €/mq   –>   126,50 x 120 mq = 15.180 €

Se vuoi calcolare il Canone Concordato che puoi chiedere dal tuo appartamento trovi le istruzioni per il calcolo qui => Come si calcola il Canone Concordato

Ma dove sta il problema se puoi affittare una singola stanza ad un massimo di 15.180 € l’anno?

Il problema sta in questo:

“È possibile anche affittare a persone diverse più camere. In nessun caso la somma dei canoni di locazione delle singole stanze e relative superfici ad uso comune potrà essere superiore al canone di locazione dell’intera unità immobiliare”

Tradotte, queste frasi qua sopra significano che il totale degli affitti delle tue stanze non potrà superare i 15.180 € di canone annuo che fanno 1.265 € al mese!!

Vuol dire affittare le tue 4 stanze ad una media di 315 € al mese!!! Una follia!!!

A Milano è il costo mensile di un posto letto in periferia!! Ma stiamo scherzando??

No, purtroppo questa è la realtà.

Da un certo punto di vista capisco perché ci sono tanti proprietari che affittano le loro stanze in nero…

Se la media delle stanze in affitto a Milano è di 510 €, perché dovresti affittare le tue stanze in Città Studi, a 200 metri dalla Metropolitana, in una zona richiestissima dagli studenti a soli 315 € al mese?!

Vediamo assieme i prezzi delle stanze singole in Città Studi a Milano:

come affittare stanze a studenti

Fonte: Immobiliare.it

Gli annunci dimostrano che in Città Studi si affitta ad una media di 620 € al mese, mentre con il canone concordato affitteresti alla metà.

Se il legislatore fornisse un contratto che ti consente di affittare le tue stanze a canone libero (quindi a quanto decidi tu), anche con la massima tassazione IRPEF se affitti ai canoni di mercato ti metti in tasca più soldi.

Ti dicevo che il massimo affitto che puoi richiedere è di 15.180 € l’anno. Quindi se vieni tassato con il regime della cedolare secca al 15% (2.277 € di imposte), ti rimangono in tasca 12.903 €

15.180 – 2.277 (15% di imposte con cedolare secca) = 12.903 €

Se invece affitti le tue 4 stanze ai canoni di mercato (quindi a 620 € a stanza) fanno ben 2.480 € al mese, questo si traduce in 29.760 € di canone annuo.

Capisci che anche se rientri nell’ultimo scaglione IRPEF e vieni tassato al 43% ti rimangono comunque in tasca più soldi, e non parliamo di pochi spiccioli…

29.760 – 12.797 € (43% di imposte IRPEF) = 16.963 €

Se affitti a prezzi di mercato, anche se vieni tassato al 43% ti metti in tasca ben 4.060 € in più (16.963 – 12.903) rispetto ad affittare a canone concordato

Il Canone Concordato nel mercato degli affitti a studenti non ha ragione di esistere.

Se fossi un politico abbatterei tutte queste assurdità. È casa tua e dovresti esser libero di affittarla a chi ti pare e a quanto ti pare pagandoci sopra le relative tasse, ma questo non accadrà mai.

Quei limiti ridicoli andrebbero rivisti in base ai prezzi di mercato, ma non sono un politico e non posso farci niente.

In compenso non smetterò mai di metterti in guardia dai seri rischi che corri a fare quello che ti consiglia di fare la legge italiana in questo mercato.

Se affitti con Contratto Transitorio a Canone Concordato ti prendi gli studenti peggiori! Quelli che nessuno vuole!!

Prova a pensare ad una famiglia che sta cercando una stanza singola assieme al figlio che a breve inizierà gli studi in una città che non conoscono, o almeno non la conoscono dal punto di vista degli affitti di stanze singole.

Gli annunci che ti ho riportato sopra li hai visti no?!

Prova ad immaginare il tuo annuncio, con la foto della stanza che hai arredato con gusto e una richiesta di 315 € al mese (il massimo che puoi chiedere).

L’annuncio sarebbe perfetto se non fosse per un singolo fattore: IL PREZZO!

È troppo basso! E questo non è di certo un vantaggio, perché se affitti una delle migliori stanze della zona ad un prezzo tra i più bassi della zona (a quella cifra si trovano solo posti letto in tuguri in periferia), hai un grosso problema.

Esatto. Il prezzo basso non è un vantaggio ma un grosso problema, perché qualsiasi persona che vedrà il tuo annuncio penserà:

“Figurati… Una stanza così ad un prezzo così basso? Ci deve essere sotto qualcosa… Probabilmente affitterà senza contratto…”

Capisci come va a finire? Fai le cose in regola e fai la figura di quello che affitta in nero senza contratto!

Gli studenti li troverai comunque e affitterai lo stesso tutte e 4 le stanze, ma agli studenti che hanno un budget scarso o a ragazzi che si fingono studenti quando invece sono a Milano da anni e lavorano.

Ti prenderai la feccia della feccia e queste persone, nonostante ti pagano un affitto basso, sono quelle che ti daranno più problemi di insolvenze.

affittare a studenti contratto canone concordatoSono quegli studenti che vengono da famiglie disagiate che non possono permettersi di pagare l’affitto del figlio tutti i mesi perché hanno un lavoro precario.

Lo studente per pagarsi gli studi dovrà trovarsi un lavoro e non è detto che lo trovi, è più probabile che salti da un lavoro all’altro togliendo sempre più tempo allo studio, fino ad abbandonare l’università una volta per tutte.

Una cosa sola non abbandonerà mai, ed è proprio la stanza che gli hai affittato, ormai per lui è come se fosse casa sua e pretende di fare lui le regole pagandoti un mese sì e due no.

Così ti trovi in tasca molti soldi in meno e ti prendi tutti i rischi degli inquilini peggiori sul mercato per aver fatto le cose in regola. Ti sembra sensato?

Come al solito gli onesti non vengono premiati. Ma oggi ho una buona notizia per te, perché se hai pensato di dividere il tuo appartamento in stanze per poi affittarle a studenti sei finito sul sito giusto.

Da oggi non esistono più solo Canone Concordato o Affitto a Nero, da oggi c’è una terza possibilità totalmente legale che ti permetterà di metterti in tasca quei 4.000 € in più che ti dicevo nonostante la tassazione più elevata!

Da oggi se vuoi ottenere la massima rendita ottenibile dal tuo appartamento in affitto a zero rischio morosità, non ci sono più intralci legali perché abbiamo studiato un servizio unico sul mercato proprio per risolvere questo problema.

IN CONCLUSIONE LA SOLUZIONE LEGALE PER AFFITTARE LE TUE STANZE AL GIUSTO PREZZO È UNA SOLA

Se hai iniziato a leggere questo articolo e ti sei interessato agli affitti di stanze a studenti universitari, probabilmente è perché vuoi aumentare la rendita da affitto del tuo appartamento e magari sei interessato anche a ridurre fortemente il rischio di avere a che fare con inquilini morosi…

Se cercavi una soluzione a questo problema, dopo aver letto fino a qui probabilmente sei rimasto deluso perché ricapitolando le possibilità per affittare le tue stanze a studenti sono queste:

AFFITTO A NERO

La legge 431 del 1998 dice chiaramente che qualsiasi contratto di affitto di durata superiore ai 30 giorni deve essere scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate, quindi qualsiasi contratto verbale o scritto e non registrato, non vale NIENTE, è proprio come se non fosse mai stato fatto.

Questo vuol dire che se gli inquilini a cui hai affittato le stanze non ti pagano, non potrai sfrattarli con la procedura breve, cioè con l’ingiunzione di sfratto per morosità, ma dovrai ricorrere al giudizio ordinario che è molto più impegnativo e ha tempistiche infinite.

Ti ricordo che durante il giudizio l’inquilino moroso ha tutto il diritto di soggiornare nel tuo appartamento senza pagarti il becco di un quattrino e per legge non potrai fare nulla per sbatterlo fuori.

Quando ti parlo di contratti a nero non mi riferisco solo ai contratti in nero al 100%, perché la maggior parte delle volte, soprattutto quando si affittano le stanze a studenti, viene richiesto un canone extra in nero, quindi una percentuale dell’affitto che di solito è del 50% o superiore.

La cosa avviene in questo modo:

Si registra il contratto transitorio a canone concordato, regolare, scritto e registrato secondo la legge, poi viene fatto firmare un altro contratto (che non verrà mai registrato perché non è legale) in cui il canone di affitto risulta essere più alto.

È il classico caso in cui si dice allo studente:

“Questo è il contratto per l’Agenzia delle Entrate (quello regolare a canone concordato) e quest’altro (quello che non viene registrato) è il contratto che devi tenere buono”  

Considera che lo studente medio magari non tiene conto di queste cose, a lui interessa avere una bella stanza in cui studiare, non gli importa di queste faccende burocratiche, ma i suoi genitori (quelli che pagano) queste cose le guardano eccome!

Infatti tutti sanno che quando si fa un pagamento “a nero” si ha sempre il coltello dalla parte del manico e per questo, se affitti le tue stanze in questo modo, i tuoi inquilini possono tranquillamente smettere di pagarti l’affitto e tu non potrai fare altro che stare al loro gioco.

Con l’affitto a nero l’appartamento è tuo ma la tua rendita è nelle mani dei tuoi inquilini!

Se i genitori dello studente iniziano a non pagarti potranno sempre dirti:

“se fai causa a mio figlio per morosità, ti porto in tribunale per quel contratto a nero che mi hai fatto firmare sottobanco”

Tu potrai comunque sfrattare l’inquilino se non ti arriva il pagamento dell’affitto, ma l’inquilino NON sarà mai obbligato al pagamento di quel canone extra che avete concordato sottobanco.

CONTRATTO NON REGISTRATO = CONTRATTO INESISTENTE

In più se l’inquilino ti porta in giudizio per quel canone extra a nero, dovrai pagare delle pesanti sanzioni sui canoni percepiti (ATTENZIONE!! Si può arrivare fino al 240% dell’imposta dovuta!!!).

All’inizio, per farsi assegnare la stanza al figlio, i genitori in mala fede ti pagano quanto hai richiesto (anche il canone extra a nero) senza batter ciglio, ma dopo 3 o 4 mensilità iniziano a non rispettare i patti o a rispettare solo quelli del contratto registrato e se ti lamenti minacciano pure di farti causa.

Se ti portano in giudizio per la restituzione delle somme extra che non hai indicato nel contratto che hai registrato (quello a canone concordato), tieni presente che il loro amato figlio non potrà essere sfrattato, perché faranno fede soltanto i canoni e la durata del contratto registrato, il resto non conta!

Oppure, per evitare discussioni, i genitori potrebbero anche pagarti tutto senza fare obiezioni (extra in nero compreso), per poi denunciarti per quell’extra che ti hanno pagato a nero una volta che il figlio ha lasciato l’appartamento e il contratto è scaduto. (Hanno tempo 6 mesi dalla data in cui il figlio lascia la stanza per farlo).

Come ti difenderai? Che documenti porterai in giudizio?!

Carta canta! I genitori del tuo inquilino hanno in mano un contratto a nero con la tua firma in originale e la traccia dei pagamenti effettuati, neanche il principe degli avvocati di Milano riuscirebbe a farti passare per non colpevole…

Vale la pena correre il rischio?

CONTRATTO TRANSITORIO A CANONE CONCORDATO

Mi soffermo poco su questa “soluzione” perché l’ho già ampiamente trattata in questo articolo, ma in sostanza i motivi per cui non devi affittare “a canone concordato” sono questi:

  1. incassi un affitto molto inferiore rispetto alla media di mercato della tua città (anche se puoi usufruire della Cedolare Secca al 15%, ti rimangono in tasca molti meno soldi)
  2. attiri gli inquilini peggiori, quelli che vogliono risparmiare a tutti i costi e che ti daranno problemi di morosità (gente con budget ridotto, finti studenti, studenti con famiglie disagiate, ecc. ecc.)
  3. il tuo annuncio crea dubbi e sospetti ai lettori (a meno che non chiedi un extra in nero e proponi le tue stanze a prezzi in linea con il mercato, gli inquilini migliori sospetteranno che ci sia sotto qualcosa)
  4. devi prestare la massima attenzione a calcolare in che Sub-Fascia si trova il tuo appartamento, perché potresti beccarti delle pesanti sanzioni per aver chiesto un canone non in linea con le caratteristiche dell’immobile

Questo contratto NON VA BENE, è un dato di fatto. E’ inutile soffermarsi oltre…

Vediamo ora l’ultima (anzi, L’UNICA) soluzione che hai per ottenere la massima rendita dal tuo appartamento, a rischio nullo, affittando le tue stanze a studenti.

GEST MAST – L’UNICA GESTIONE DEGLI AFFITTI DI STANZE SINGOLE

Le ho studiate tutte, con queste leggi e questi contratti sono diventato pazzo.

Sono due anni che continuo a pagare consulenze di avvocati e fiscalisti per scoprire se in Italia posso andare da un proprietario come te e dirgli:

“In cambio di un giusto compenso ti dirigo i lavori di ristrutturazione dell’appartamento, te lo arredo, affitto le stanze agli studenti, registro i contratti, gestisco gli inquilini, le utenze e la manutenzione, incasso l’affitto per tuo conto e se qualcuno non paga ti pago io al posto suo”

È stato molto difficile trovare una soluzione a questo rompicapo, ma ora GEST MAST è una realtà.

Il progetto GEST MAST nasce proprio dagli studi e dalla strategie affinate in questi anni e ora posso finalmente prendere questo impegno con te.

Da oggi potrai dividere il tuo appartamento in stanze e affittare le singole stanze a studenti universitari ottenendo la massima rendita da affitto ed eliminando totalmente il rischio di morosità.

Proprio così, dato che la selezione degli inquilini viene fatta da noi di GEST MAST, mi sembra più che giusto garantirti per tutta la durata del contratto che stipuleremo, che gli inquilini da noi selezionati ti paghino regolarmente quanto stabilito.

Se qualcuno di loro non dovesse pagare l’affitto, vuol dire che abbiamo sbagliato a selezionarli e se abbiamo sbagliato noi perché dovresti rimetterci tu?

A casa mia vale il concetto “chi sbaglia paga” e siccome sono talmente sicuro del nostro sistema di selezione degli inquilini, ho deciso di garantire il loro pagamento personalmente.

Te lo ripeto, questa non è una garanzia verbale che viene data con una stretta di mano, ma una garanzia che verrà formalizzata per forza di cose nel contratto che andremo a sottoscrivere, un contratto con pieno valore, uno di quelli che viene registrato all’Agenzia delle Entrate per intenderci.

Con il tuo affitto non si scherza!

Con la nostra gestione ottieni la massima rendita da affitto che puoi ottenere dal tuo appartamento e azzeri il rischio di mancato pagamento da parte degli inquilini:

  • non impazzirai a litigare con artigiani e imprese per ristrutturare e arredare il tuo appartamento
  • non perderai tempo a cercare l’agente immobiliare a cui affidare la selezione degli studenti migliori
  • non dovrai mandare continui solleciti di pagamento ai tuoi inquilini

L’unica cosa che dovrai fare è goderti la rendita mensile che il tuo appartamento genererà grazie alla nostra gestione!

Con GEST MAST deleghi la gestione degli inquilini, delle utenze, dei lavori e della manutenzione, ma non è questo quello che ci distingue dalle società di gestione immobiliare. Con noi:

  • incassi un affitto più alto (dal 30 al 100% in più rispetto alla media di mercato. Non puoi usufruire della Cedolare Secca e verrai tassato in base al tuo scaglione IRPEF, ma se ti restano in tasca più soldi chi se ne importa?)
  • diversifichi il tuo investimento su più inquilini (se un inquilino non paga ci sono comunque gli altri ed è praticamente impossibile che non paghino tutti quanti, non garantirei personalmente se così fosse)
  • affitti per 12 mesi all’anno (a differenza degli affitti brevi con cui non puoi prevedere per quanti giorni all’anno verrà affittato l’appartamento)

affittare stanze a studenti convieneTutto questo si traduce in un investimento:

  • ad alta resa
  • a zero rischio
  • a rendimento costante

In conclusione la soluzione è la gestione!

Non la gestione dell’affitto dell’appartamento, ma la gestione dell’affitto delle stanze!

E l’unica gestione che ti offre questo servizio è solo GEST MAST – Quando il tuo Affitto deve Assolutamente e Costantemente rendere al Massimo.

Se hai un appartamento che vuoi far rendere al massimo senza dedicarci tempo ed energie CLICCA QUI e contattaci subito prima che qualcun altro lo faccia prima di te.

Per garantirti il migliore servizio e la massima attenzione, ristrutturiamo, arrediamo e affittiamo per tuo conto un appartamento alla volta.

Quindi se arrivi tardi saremo costretti a metterti in lista d’attesa e continuerai a pagare tasse sul tuo immobile senza percepire una rendita.

O alla peggio ti dovrai accontentare di una rendita inferiore affittando ad una famiglia e accollandoti tutti i rischi per almeno 4 anni.

Che cosa aspetti?!

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Diego Bosi

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2 Commenti

  1. Ilaria

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